從空心村到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉(zhuǎn)變
位于北京東北部密云縣北莊鎮(zhèn)干峪溝村的山中寒舍，距北京108公里，是一個(gè)由古村落改造而成的鄉(xiāng)村酒店群。
山里寒舍租用全村宅基地和農(nóng)民田地約15公頃。
預(yù)計(jì)將在廢棄或閑置宅基地上改造建設(shè)86套創(chuàng)意農(nóng)村住宅和15畝公共配套功能設(shè)施，形成山區(qū)創(chuàng)意農(nóng)村休閑度假區(qū)。預(yù)計(jì)開發(fā)的配套設(shè)施還包括俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)地SPA中心、會(huì)議中心、多功能娛樂(lè)中心、游泳池、手工坊、農(nóng)耕博物館、觀光車等。
由于地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便，干峪溝村村民逐漸遷出，導(dǎo)致大量民居閑置甚至廢棄。村里的民居空置率高達(dá)80%，成為名副其實(shí)的空心村。
干峪溝村只有41戶71人，平均年齡60歲以上，常住人口不足20人。隨著年齡結(jié)構(gòu)的逐漸老化，年輕勞動(dòng)力外出謀生，導(dǎo)致土地和山區(qū)無(wú)人看管。全村43所房屋大多閑置，村莊日益衰落，沒(méi)有活力。
2013年，北莊旅游開發(fā)公司以50年租賃和兩套閑置房屋合作的形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了村里的供電、給排水、通信、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施。
將傳統(tǒng)民居庭院改造成優(yōu)質(zhì)度假酒店，以奢華與簡(jiǎn)約、舒適與自然相結(jié)合為特色，將城市化星級(jí)酒店與鄉(xiāng)村自然寧?kù)o生活自然融合，配套游泳池、高爾夫、兒童游樂(lè)場(chǎng)等休閑度假項(xiàng)目。
目前有20多個(gè)開放式庭院，入住價(jià)從1500元到4000元不等。
通過(guò)這種模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，還可以成為山區(qū)寒冷房屋的員工，獲得相應(yīng)的工資收入。干峪溝村的土地、果林等資源也得到了系統(tǒng)的振興。過(guò)去荒涼的空心村已成為國(guó)際農(nóng)村度假村。
(1)土地流轉(zhuǎn)有效
在山中寒舍的推動(dòng)下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，重點(diǎn)關(guān)注干峪溝村獨(dú)特的自然文化資源和特殊的旅游市場(chǎng)需求，有效促進(jìn)土地和房屋流通。村民在不改變所有權(quán)的前提下，將房屋、果樹和土地轉(zhuǎn)入社會(huì)，將零轉(zhuǎn)化為整體，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。
利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），改造建設(shè)40套創(chuàng)意農(nóng)村住宅和15畝公共配套功能設(shè)施，形成山區(qū)寒冷房屋創(chuàng)意農(nóng)村休閑度假村。
(2)升級(jí)開發(fā)最地方的資產(chǎn)
山中寒舍最大的特點(diǎn)是具有鄉(xiāng)村原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境，保留了原有的古建筑外觀。
在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，最大限度地利用當(dāng)?shù)氐氖暮湍静模畲笙薅鹊乇Ｗo(hù)民居的原始狀態(tài)。
酒店房間是在原有老房子的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造裝修的。從外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木門、木窗、椽子和石墻。
但室內(nèi)有一個(gè)獨(dú)特的洞穴，結(jié)合了中西設(shè)計(jì)，結(jié)合了簡(jiǎn)單和現(xiàn)代的概念，創(chuàng)造了簡(jiǎn)單而不失去現(xiàn)代的混合風(fēng)格。五星級(jí)客房和浴室設(shè)施、中西餐廳、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，是最本地的資產(chǎn)升級(jí)模式。
(3)有效調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性
最大限度地保護(hù)農(nóng)民權(quán)利。北莊旅游開發(fā)公司與干峪溝村村民簽訂了為期20年的委托經(jīng)營(yíng)合同。
20年后，如果村民對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況和收入感到滿意，可以通過(guò)召開村民代表大會(huì)優(yōu)先續(xù)租給開發(fā)企業(yè)。
經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施、住房和土地使用權(quán)將按照村民的意愿交給他們，開發(fā)企業(yè)可以繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)。這種模式最大限度地保護(hù)了農(nóng)民的土地所有權(quán)。
最大限度地保證農(nóng)民的收入。山區(qū)寒山為居民提供租金、股息、工資等多種收入形式。全村人均年收入超過(guò)2萬(wàn)元，企業(yè)就業(yè)成員年收入超過(guò)5萬(wàn)元。
出租房屋、土地、果園等可以獲得租金，也可以投資合作社，根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益和股權(quán)比例獲得一定的股息，此外，北莊鎮(zhèn)政府還監(jiān)督村民優(yōu)先就業(yè)，為農(nóng)民提供土建維護(hù)、客房服務(wù)、安全巡邏、清潔、農(nóng)場(chǎng)耕作、果樹管理等工作。
山里的寒舍也吸引了當(dāng)?shù)厍嗄甑幕貧w。目前，山里寒舍的客房部主管、餐飲部主管和大客戶經(jīng)理都是北莊鎮(zhèn)的土生土長(zhǎng)的孩子。
從目前規(guī)模較大的農(nóng)村旅游綜合體來(lái)看，相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施或多或少缺乏質(zhì)量，已成為農(nóng)村旅游綜合體發(fā)展的不足。
未來(lái)發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢(shì)，可分階段、分步、合理建設(shè)生態(tài)農(nóng)村休閑度假酒店、農(nóng)村特色商業(yè)街、農(nóng)村MALL商業(yè)設(shè)施作為農(nóng)村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合體現(xiàn)了生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等多種功能，為整個(gè)區(qū)域提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
