如何將傳統(tǒng)村落改造成農(nóng)村度假綜合體？
通過農(nóng)村閑置農(nóng)村住宅的統(tǒng)一租賃、整體改造和度假利用，將村莊建設(shè)成為優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村旅游度假區(qū)，打造特色農(nóng)村度假品牌。
01、模式解讀
農(nóng)村是一個(gè)野生奢侈度假綜合體
通過農(nóng)村閑置農(nóng)村住宅的統(tǒng)一租賃、整體改造和度假利用，將村莊建設(shè)成為優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村旅游度假區(qū)，打造特色農(nóng)村度假品牌。
(一)村莊特征
1.村莊生態(tài)良好。與傳統(tǒng)旅游業(yè)不同，度假村住宅模式對農(nóng)村地區(qū)交通要求較低，往往選擇較偏遠(yuǎn)的村莊。這個(gè)村莊生態(tài)良好，環(huán)境安靜。最重要的是，原始生態(tài)的鄉(xiāng)村風(fēng)味濃郁。這種自然、保存良好的地方風(fēng)味正是度假村住宅模式發(fā)展的重要載體。
2.房屋空置率高。部分房屋空置是度假村模式發(fā)展的重要條件。閑置農(nóng)村住宅降低了項(xiàng)目前期的工作水平，易于資產(chǎn)流通和房屋改造升級。因此，度假村模式一般選擇空心村或新村搬遷后的廢棄村，既避免了閑置資源的浪費(fèi)，又使偏遠(yuǎn)無人居住的古村落煥發(fā)出新的活力。
3.良好的建筑風(fēng)格。度假村住宅模式要求村住宅建筑多為傳統(tǒng)老院落，風(fēng)格特色突出。磚石或木材等地方材料制成的建筑能更好地突出鄉(xiāng)村樸素的地方風(fēng)味，建筑外觀和結(jié)構(gòu)保存完好，改造價(jià)值高，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈對比的度假模式。
(二)模式要點(diǎn)
1.整體建造閑置農(nóng)舍。閑置農(nóng)舍集中整體建設(shè)，村集體統(tǒng)一租賃回收村內(nèi)空置房屋。通過引入外資企業(yè)資金或自籌資金，進(jìn)行整體度假改造，建設(shè)一定規(guī)模的度假區(qū)。
2.塑造高端度假品牌。閑置農(nóng)舍的改造需要文化性、地方性和品質(zhì)感，追求外舊內(nèi)新、外簡約內(nèi)奢華的效果，打造獨(dú)立的度假品牌。
3、村民參與創(chuàng)造。度假村模式，根植于農(nóng)村生活，村民參與至關(guān)重要，可以通過探索村民財(cái)產(chǎn)、土地股份，或重新聘請村民為度假村（區(qū)）員工，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，激發(fā)村民參與農(nóng)村旅游的熱情，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。
2.模式驅(qū)動力
城市返鄉(xiāng)旅游市場需求
城市擁擠嘈雜，環(huán)境惡化，人們渴望逃離人工空間，到叢林谷，自然農(nóng)村，需求日益出現(xiàn)，因此，深交通不便，偏遠(yuǎn)的原始生態(tài)農(nóng)村逐漸成為人們旅游的熱點(diǎn)，正是這種需求催生了農(nóng)村度假旅游產(chǎn)品的發(fā)展。
廣泛的大眾旅游向精致的小眾旅游轉(zhuǎn)變
利基旅游是一種不同于大眾旅游的優(yōu)質(zhì)旅游模式，其需求日益增長，使旅游發(fā)展模式、商業(yè)模式和服務(wù)模式面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。高端度假村住宅模式主要針對利基旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)型，為高端利基提供更優(yōu)質(zhì)的旅游生活。
03、模式構(gòu)建
(1)喚醒沉睡資源-閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)
閑置資產(chǎn)流通是度假村模式成功發(fā)展的第一個(gè)關(guān)鍵因素，也是獲取資源的重要途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本質(zhì)上是城鄉(xiāng)要素流動的改革，是促進(jìn)美麗農(nóng)村建設(shè)、增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的探索。在一些農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)一般閑置睡眠，財(cái)產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)沒有得到有效反映，導(dǎo)致農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源不匹配或閑置浪費(fèi)。農(nóng)村閑置資產(chǎn)的流通可以喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，充分發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)一定的收益。
資產(chǎn)流通的本質(zhì)
閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權(quán)保持不變，閑置資產(chǎn)的價(jià)值是通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。農(nóng)民仍然享有所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓只是出租和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的使用權(quán)，資產(chǎn)所有者將從租金和股息中受益。
2.資產(chǎn)流通的關(guān)鍵
資產(chǎn)流通順利的關(guān)鍵取決于承租人的農(nóng)業(yè)效益，這是保持其對農(nóng)民租金承諾的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。只有充分尊重農(nóng)民的意愿，提供足夠的效益保障，農(nóng)民才能自愿參與資產(chǎn)流通。
3.資產(chǎn)流通形式
資產(chǎn)流通可采用多種流通形式，租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股等是資產(chǎn)流通的主要形式。
（1）租賃：農(nóng)民與承租人在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)，農(nóng)民自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租人，承租人給出租人固定收入。租賃期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過合同剩余期限。租賃流通的步驟一般為村集體收購（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)民自愿放棄土地、房屋使用權(quán)；承租人與村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租賃期限（一般為20年），簽訂房屋租賃合同。
（2）股份：即農(nóng)民將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作為股份，參與股份制或股份合作制的經(jīng)營，以股份的資產(chǎn)使用權(quán)作為股息的依據(jù)，股票股息根據(jù)經(jīng)營效益確定。該模式反映了旅游業(yè)的利益共享精神。在旅游發(fā)展的同時(shí)，考慮到村民的長期利益，獲得就業(yè)機(jī)會或從事商業(yè)工作，使他們能夠長期分享旅游收入。
（3）分包：主要為閑置土地轉(zhuǎn)讓形式。即土地承包人將全部或部分承包土地的使用權(quán)分包給第三方，分包期限由雙方協(xié)商確定，分包人與發(fā)包人的原合同關(guān)系不變。
（4）轉(zhuǎn)讓：主要以閑置土地轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行。即取得一定數(shù)額的土地補(bǔ)償后，放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這部分被征用土地的農(nóng)民，按照有關(guān)規(guī)定資金補(bǔ)償后，將土地使用權(quán)交給發(fā)包人或當(dāng)?shù)卣缓筠D(zhuǎn)讓給建設(shè)者，承包人終止土地使用權(quán)。
(二)規(guī)范開發(fā)模式-整合開發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)貢r(shí)尚
1、開發(fā)主體
(1)村集體統(tǒng)一整合開發(fā)
村集體以自籌資金的形式轉(zhuǎn)移村內(nèi)閑置農(nóng)舍，進(jìn)行統(tǒng)一的綜合開發(fā)。保留農(nóng)舍外觀，內(nèi)部裝修改造，滿足高端度假需求。例如，密云古北口北臺鄉(xiāng)農(nóng)村住宅專業(yè)合作社由村12人發(fā)起成立，成員總投資52.7萬元，統(tǒng)一開發(fā)和管理村內(nèi)閑置資產(chǎn)。
(2)村集體與專業(yè)旅游公司聯(lián)合開發(fā)
村集體以引進(jìn)外資的形式，與專業(yè)旅游開發(fā)公司合作，統(tǒng)一整合開發(fā)村內(nèi)閑置資產(chǎn)。這種開發(fā)形式解決了資金問題，開發(fā)建設(shè)相對專業(yè)，能夠更好地把握市場需求，開發(fā)有針對性的產(chǎn)品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，負(fù)責(zé)資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。例如，北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立了北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社。合作社是合作開發(fā)（股東單位）單位，負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)和提供配套服務(wù)。
2、開發(fā)要點(diǎn)
(1)保留和展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)情，最大限度地展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌
建筑材料本地化：度假村住宅的改造注重文化和本地性，外觀簡單陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀、不張揚(yáng)。在改造過程中，最大限度地利用石材、木材、稻草等當(dāng)?shù)夭牧希M量呈現(xiàn)傳統(tǒng)的民居形式，打造濃郁的地方建筑。
旅游體驗(yàn)本地化：雖然旅游體驗(yàn)是度假村的軟資源，但它涉及到內(nèi)心深處的情感反饋。在旅游體驗(yàn)活動的發(fā)展中，要充分利用農(nóng)田、果園、農(nóng)村家禽等小動物，支持現(xiàn)代休閑理念，形成當(dāng)?shù)剞r(nóng)村體驗(yàn)產(chǎn)品，提高游客的度假情緒。
度假氛圍本地化：度假村，以當(dāng)?shù)仫L(fēng)味為氛圍基礎(chǔ)。一方面，展示原有的農(nóng)村生態(tài)景觀、古老的山花、石磨草屋柵欄，營造豐富的當(dāng)?shù)厮囆g(shù)理念；另一方面，最大限度地保持原有的農(nóng)村生活狀態(tài)和生活氛圍，將農(nóng)村居民的生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要的無形資產(chǎn)，農(nóng)民、家禽農(nóng)民和休息老年人是農(nóng)村景觀的重要組成部分。
(2)高端品質(zhì)度假，最大限度提供舒適奢華的體驗(yàn)
滿足度假功能不僅是度假村居住模式的重要特點(diǎn)，也是農(nóng)村旅游升級的重要體現(xiàn)。在追求本土和簡約的同時(shí)，考慮到度假的質(zhì)量和舒適性。外舊內(nèi)新，外樸內(nèi)豪華的對比組合，營造出獨(dú)特的度假體驗(yàn)。
(三)專業(yè)管理模式-資產(chǎn)經(jīng)營管理
1、運(yùn)營主體
(1)專業(yè)運(yùn)營管理公司
在統(tǒng)一整理和開發(fā)閑置資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，可引進(jìn)專業(yè)的酒店運(yùn)營管理公司進(jìn)行運(yùn)營管理。這些公司對酒店有專業(yè)的經(jīng)營管理理念，可以有效、專業(yè)地管理農(nóng)村酒店，以獲得相應(yīng)的收入。例如，山區(qū)寒冷的房子專門引進(jìn)了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司進(jìn)行日常管理和運(yùn)營。
(2)村集體統(tǒng)一運(yùn)營管理
村集體可以通過合作社統(tǒng)一管理度假村。合作社統(tǒng)一結(jié)算，統(tǒng)一分配客戶，利益分配逐年增加，為閑置農(nóng)村合作社農(nóng)民分配紅利和租金，防止惡性競爭。
2、運(yùn)營要點(diǎn)
(1)全力塑造度假品牌
在經(jīng)營管理過程中，有意識地培育和塑造度假品牌，努力打造具有成功特色的農(nóng)村旅游度假品牌，完善經(jīng)營管理，塑造品牌，逐步實(shí)現(xiàn)品牌延伸和品牌產(chǎn)出，在一定地區(qū)復(fù)制品牌。
(2)充分調(diào)動農(nóng)民積極性
一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮現(xiàn)有當(dāng)?shù)鼐用窈头掂l(xiāng)居民，積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動農(nóng)民積極性；項(xiàng)目開發(fā)充分利用現(xiàn)有農(nóng)村資源，在努力不改變生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上為農(nóng)民帶來好處。
另一方面，讓農(nóng)民真正獲得利益。從農(nóng)民的角度出發(fā)，制定有效滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，激發(fā)農(nóng)民參與旅游發(fā)展的積極性。
(四)三方效益共贏-農(nóng)村效益升級
1.投資開發(fā)商-經(jīng)濟(jì)效益和品牌效益
一方面，度假村的成功發(fā)展和建設(shè)可以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。另一方面，隨著項(xiàng)目投資、開發(fā)、運(yùn)營管理和營銷推廣的系統(tǒng)運(yùn)作，將形成自己的度假品牌，逐步形成一定地區(qū)的品牌吸引力和連鎖經(jīng)營模式，通過模式復(fù)制獲得更大的品牌效益。
2.農(nóng)民-最直接的受益者
農(nóng)民是度假村模式中最直接的受益者。其收入來源主要分為租金收入、股息收入和工資收入三部分。
(1)租金收入
農(nóng)民以租賃的形式轉(zhuǎn)讓閑置土地（宅地）、房屋等資產(chǎn)。果園和農(nóng)園的經(jīng)營權(quán)也可以外包，農(nóng)民每年收取租金。例如，在山區(qū)寒冷的房子里，每棟房子的年租金為6000元，每畝耕地的年租金為1000元，每5年增加5%；果園的租金每5年增加20%。
(2)分紅收入
村民可以通過房地產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東。他們不僅每年有固定租金，還可以根據(jù)年底的股份和項(xiàng)目的效益獲得一定的股息。股息有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。
(3)工資收入
度假村住宅模式的發(fā)展和建設(shè)為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會，促進(jìn)了當(dāng)?shù)卮迕竦木蜆I(yè)過程。隨著客房服務(wù)、安全巡邏、衛(wèi)生清潔、農(nóng)場耕作、果樹管理保護(hù)等大量工作的釋放，為村里的土著居民和農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會，成為新的工資農(nóng)民。
3.促進(jìn)農(nóng)村升級發(fā)展
在度假村住宅模式建設(shè)過程中，將促進(jìn)農(nóng)村公共交通、供水供電、垃圾污水處理、通信信息和勞動就業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級，使現(xiàn)代文明生活方式和農(nóng)村田園傳統(tǒng)生活方式有機(jī)融合，促進(jìn)農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展。
04、模式借鑒
密云山寒舍——從空心村到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身
山里寒舍位于北京東北部密云縣北莊鎮(zhèn)干峪溝村，距北京1號08公里是一個(gè)由古村落改造而成的鄉(xiāng)村酒店群。山里寒舍租用全村宅基地和農(nóng)民田地約15公頃。預(yù)計(jì)將在廢棄或閑置宅基地上改造建設(shè)86套創(chuàng)意農(nóng)村住宅和15畝公共配套功能設(shè)施，形成山區(qū)創(chuàng)意農(nóng)村休閑度假區(qū)。預(yù)計(jì)開發(fā)的配套設(shè)施還包括俱樂部、高爾夫球場、馬術(shù)場地SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、游泳池、手工坊、農(nóng)耕博物館、觀光車等。
1.山前-山中寒舍開發(fā)前
由于地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便，干峪溝村村民逐漸遷出，導(dǎo)致大量民居閑置甚至廢棄。村里的民居空置率高達(dá)80%，成為名副其實(shí)的空心村。干峪溝村只有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結(jié)構(gòu)的逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，導(dǎo)致土地和山區(qū)無人看管。全村43所房屋大多閑置，村莊日益衰落，沒有活力。
2.山后-山里寒舍開發(fā)后
2013年，北莊旅游開發(fā)公司以50年租賃、兩套閑置住房合作、租賃村廢棄或閑置宅基地（或集體土地）、村供電、給排水、通信、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將傳統(tǒng)住宅庭院改造成優(yōu)質(zhì)度假酒店，以奢華簡單、舒適自然為特色，城市化星級酒店享受與農(nóng)村自然寧靜生活自然融合，配套游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項(xiàng)目。目前有20多個(gè)開放式庭院，入住價(jià)從1500元到4000元不等。通過這種模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，還可以成為山區(qū)寒冷房屋的員工，獲得相應(yīng)的工資收入。干峪溝村的土地、果林等資源也得到了系統(tǒng)的振興。過去荒涼的空心村已成為國際農(nóng)村度假村。
土地流轉(zhuǎn)有效
在山中寒舍的推動下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，重點(diǎn)關(guān)注干峪溝村獨(dú)特的自然文化資源和特殊的旅游市場需求，有效促進(jìn)土地和房屋流通。村民在不改變所有權(quán)的前提下，將房屋、果樹和土地轉(zhuǎn)入社會，將零轉(zhuǎn)化為整體，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），改造建設(shè)40套創(chuàng)意農(nóng)村住宅和15畝公共配套功能設(shè)施，形成山區(qū)寒冷房屋創(chuàng)意農(nóng)村休閑度假村。
2.升級開發(fā)最地方的資產(chǎn)
山中寒舍最大的特點(diǎn)是具有鄉(xiāng)村原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境，保留了原有的古建筑外觀。在開發(fā)建設(shè)過程中，最大限度地利用當(dāng)?shù)氐氖暮湍静模畲笙薅鹊乇Ｗo(hù)民居的原始狀態(tài)。酒店房間是在原有老房子的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造裝修的。從外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木門、木窗、椽子和石墻。但室內(nèi)卻別具一格，融合了中西設(shè)計(jì)，融合了古樸與現(xiàn)代理念，創(chuàng)造了古樸而不失現(xiàn)代化的混搭風(fēng)格。五星級客房及衛(wèi)浴設(shè)施，中西餐廳，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，是最地方的資產(chǎn)升級模式。
3.有效調(diào)動農(nóng)民積極性
(1)最大限度地保護(hù)農(nóng)民權(quán)利
北莊旅游開發(fā)公司與干峪溝村村民簽訂了為期20年的委托經(jīng)營合同。20年后，如果村民對現(xiàn)有的經(jīng)營狀況和收入感到滿意，可以通過召開村民代表大會優(yōu)先續(xù)租給開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施、住房和土地使用權(quán)將按照村民的意愿一起交回，開發(fā)企業(yè)也可以繼續(xù)委托經(jīng)營。這種模式最大限度地保障了農(nóng)民的土地所有權(quán)。
(2)農(nóng)民收入最大化
山寒山為居民提供租金、分紅、工資等多種收入形式。全村人均年收入超過2萬元，企業(yè)就業(yè)成員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等可以獲得租金，也可以投資合作社，根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益和股權(quán)比例獲得一定的股息，此外，北莊鎮(zhèn)政府還監(jiān)督村民優(yōu)先就業(yè)，為農(nóng)民提供土建維護(hù)、客房服務(wù)、安全巡邏、清潔、農(nóng)場耕作、果樹管理等工作。山里的寒舍也吸引了當(dāng)?shù)厍嗄甑幕貧w。目前，山寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經(jīng)理都是北莊鎮(zhèn)土生土長的孩子。
從目前規(guī)模較大的農(nóng)村旅游綜合體來看，相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施或多或少缺乏質(zhì)量，已成為農(nóng)村旅游綜合體發(fā)展的不足。未來發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分階段、分步、合理建設(shè)生態(tài)農(nóng)村休閑度假酒店、農(nóng)村特色商業(yè)街、農(nóng)村MALL商業(yè)設(shè)施作為農(nóng)村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合體現(xiàn)了生活、休閑、購物、娛樂等多種功能，為整個(gè)區(qū)域提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
